“工抵房”需要注意什么？？
“工抵房”与优先受偿权“
工抵房”通常涉及建设工程债权的转让。关于债权转让后优先受偿权的归属，学界存在分歧。一种观点认为，受让人应享有优先受偿权，因为这是债权转让的自然结果。另一种观点则认为，应保护建筑工人的利益，受让人不应享有优先受偿权。我们倾向于支持前者，因为这有利于债权的流转和建筑工人工资的结算。
执行异议和复议规定第二十八条的适用
在执行异议之诉中，承包人或债权受让人可能面临“工抵房”被强制执行的风险。根据《执行异议和复议规定》第二十八条，如果满足以下条件，买受人的权利可以排除执行：
1、合法有效的书面买卖合同
承包人与发包人之间的建设工程合同，特别是其中的以房抵债条款，应符合法律规定，确保合同的有效性。
2、合法占有不动产
承包人在法院查封前已实际占有房产，如进行装修或管理。
3、支付全部价款
承包人通过工程款债权抵偿房款，应视为已支付全部价款。
4、未办理过户登记的原因
如果未办理过户登记非因买受人自身原因，如发包人拖延或不可抗力，买受人的权利应得到保护。
案例分析
案例一
中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与三亚金中海国际置业投资集团有限公司、南京泰发物资贸易有限公司等借款合同纠纷执行裁定书（2019）粤01执异688号
在这个案例中，案外人汪娜对查封的金中海·蓝钻小区2号楼望海阁613A室权属提出异议。广州市中级人民法院认为，由于涉案房产在案外人与金中海公司订立认购协议之前已经设立抵押登记，且案外人未征得抵押权人华融公司的同意，导致购买的房产不能够办理房产备案登记以及过户登记，案外人没有尽到购房前基本的注意义务，存在过错。因此，案外人提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议不能成立。
案例二
四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书，（2020）最高法民再352号
在这个案例中，四川省建筑机械化工程有限公司（建机工程公司）与大邑银都房地产开发有限公司（大邑银都公司）签订了以房抵债的《协议书》，约定以包括案涉13套房屋在内的15套房屋共作价7330778元抵偿欠付工程款。建机工程公司主张其基于工程价款优先受偿权，通过以房抵债的方式行使了优先受偿权，并请求排除成都紫杰投资管理有限公司（紫杰投资公司）的强制执行。最高人民法院再审认为，建机工程公司在法定期限内主张了工程价款优先受偿权，并且其与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》属于实现建设工程价款优先受偿权的方式。
结 语
“工抵房”的法律问题复杂，涉及多方利益。在执行异议之诉中，承包人或债权受让人应充分利用《执行异议和复议规定》第二十八条，保护自己的合法权益。同时，建议在涉及“工抵房”交易时，及时咨询专业律师，确保交易的合法性和权益的保护。通过上述案例分析，我们可以看到，法院在审理此类案件时，会综合考虑合同的真实性、占有的合法性、价款的支付情况以及过户登记的实际情况，以确保各方的合法权益得到妥善处理。
