以案释法 | 物业公司不作为是否可以核减物业费？
“要交物业费的时候物业公司才出现”“物业维护不到位为什么要交物业费”等情形在生活中屡见不鲜。许多业主会以拒绝缴纳物业费的方式对抗物业服务瑕疵，那么在长沙地区的现有判例中，物业公司提供的物业服务存在显著瑕疵的情况下是否可以相应核减物业费？
案例一
金碧物业有限公司长沙分公司、成恒物业服务合同纠纷民事一审民事判决书
审理法院：湖南省长沙市望城区人民法院
案号：（2022）湘0112民初67号
法院观点
本院认为，物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。但鉴于本案中原告提供的物业服务存在服务瑕疵，对原告主张的物业费核减20%，即从2014年12月1日起计算至2021年9月30日止，被告应向原告缴纳物业管理费8604元（87.44㎡×1.5元/㎡·月×82月×80%，四舍五入取整）。原告主张被告给付物业管理费10627.2元的诉讼请求，本院予以部分支持，即支持8604元。
梁某某与某某物业公司、周某物业服务合同纠纷二审民事判决书
审理法院：湖南省长沙市中级人民法院
案号：(2024)湘01民终14677号
法院观点
二审法院认为：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。本案中金地物业长沙公司作为物业服务人，通过向业主邓爱武提供服务收取物业服务费，当其提供完善的物业服务时，有权利要求业主支付足额的物业服务费；当其提供的服务质量不到位，根据合同确定的对等的权利义务，业主有权要求减免物业服务费。一审法院根据被上诉人提供的物业管理服务质量，酌情对物业管理服务费予以减免，且该减免合理，本院予以认可。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
结论：业主在房屋交付后实际上已经享受了物业服务的，还是要按照物业服务合同约定交纳物业费。在物业服务合同纠纷中，若物业服务公司提供了存在瑕疵的物业服务或存在部分区域未提供物业服务的情形，法院会依据具体情况酌情核减物业费金额。在长沙地区，根据提供的物业服务存在的瑕疵大小，法院判例的核减比例约在在5%-20%范围内确定。
